“剑指”过热房地产市场 降低行业杠杆水平|爱游戏app网页版登录

原标题：剑指短路房地产市场 减少行业杠杆水平据经济之声《央广财经评论》报导，房子是用来寄居的，不是用来油炸的。房地产市场前期的短路和资金器官移植不无关系。中国基金业协会监测找到，部分证券期货经营机构成立的投资基金资产管理计划并没有投资到实体经济肌肉中，而是流向房地产开发企业。

资金流向的名目很多，比比如银行委托贷款、信托计划、转让各类资产收益权等等。这些资金的血液最后摇身一变，出了房地产企业的土地出让款和流动资金等等，结果地产大鳄腰包钹了，又去大手笔买地，推升房价。昨晚，中国基金业协会公布《备案管理规范第4号》，剑指短路房地产市场！在投资房地产项目方面，具体投资基金资产管理计划投资于房价下跌过慢的热点城市，比如北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥等16个城市的普通住宅项目，协会嗣后未予备案。规范还认为，个别机构有可能以名义上发股，实质上发债，避免涉及监管拒绝。

比如嵌套投资产品、转让房地产开发企业股权、转让资产收益权等等，变相投资的钱最后还是流向热点城市的普通住宅地产项目。对这样的投资基金资产管理计划，嗣后未予备案。在投资房地产企业方面，规范具体，投资基金资产管理计划向房地产开发企业获取融资，不得用作缴纳土地出让价款或补足流动资金，不得为各类机构派发首付债等违法违规行为获取便捷。

中国基金业协会的紧箍咒推展房产重返住房居住于属性，容许炒房。另一方面，推展房地产的必要融资、股权融资、增加间接融资、债券融资。关于这个话题，浙报传媒地产研究院院长丁建刚作出了分析评论。丁建刚：房地产行业是一个轻资产的行业，资金就是研发企业的子弹。

这条规定对房地产企业的子弹是有约束和容许的，甚至是增加的。所以毫无疑问，对于研发企业来说难道它的火力就要减少了。我所说的火力就是指研发企业拿地的量和拿地的价格，主要还是展现出在价格上。之所以2016年出有了那么多地王，正是因为研发企业的融资渠道更加简单，融资的成本更加便宜。

去年有一份统计资料，去年房地产企业通过私募债、公司债和中票等渠道取得了1.14万亿元资金。而去年房地产企业拿地的资金大体是36000亿，也就是说其中三分之一是通过这样的渠道取得的。我们普通人有可能都实在房地产企业贷款有可能主要是到银行贷款，不一定他们的渠道十分多。

这份基金业协会的规定，我指出它也不会约束房地产企业，但是占到多少量我们十分无法统计资料。2016年投资基金基金的规模是10.24万亿，但这并不是全部用作房地产企业的，它是其中一部分，但是这个量并不是相当大。

同时我们也注意到，这却是是一个行业协会关于备案的约束，还不具备尤其严苛、坦率的法律约束力，所以可能会有一些降温，但是约束力并未必强劲到哪里去。另外，它只是容许了不得用作16个热点城市，并没说道这些融资渠道也无法用作其他城市。

这个规范的约束还反映为不得用作缴纳土地出售，也就是说你自己没钱，却通过这种投资基金等渠道融来钱然后去卖土地，这是敢的。此外，还有一些所谓的投资基金是使用所谓的明股实债的方式，也就是看起来用股权的形式转入到房地产企业或者某一个项目，但实质上私下里还有一个抽屉协议，就是说这部分我是不和你同股同权、联合承担风险的，而是在反映利润的时候要再行确保我的报酬，我不来分你的利润。这种情况就较为无以掌控，因为这种抽屉里的协议很难几乎坎到。

但是不管怎么说道，因为现在早已通过多种渠道来容许或者增大房地产企业子弹的量和取得的范围。从2017年总体来看，无论是从银行融资还是通过企业债，研发企业都会受到相当大影响。

而对于投资基金的渠道，也不会某种程度有一些约束力。这样多重政策的变换，不会使得房地产企业的资金来源更为紧绷，规模更为增大，这样可能会使房地产企业拿地的时候被迫考虑到自己未来的资金链安全性。相对来说，对中小型企业影响不会更大一点，因为对于一些大型企业或者上市公司来说，银行对它可能会更加严格一些。

第二，这些大型企业有的甚至在海外有相当大很强的融资能力和渠道。对于这些企业来说，它的融资渠道实质上并不不受刚才说道的投资基金渠道的影响，主要还是对中小型企业影响较为大。

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